因一笔税，他将开发商告了！宁波很多楼盘都碰到过这个问题！法院判决是……
今天我们报道的这个事，对于买房时间在2018年5月1日之前、楼盘交付时间则在2018年5月1日之后的购房者——当然也包括楼盘的开发商，都很有参考意义。
此前，我们“宁波楼市报道”也接到过很多购房者的咨询或者投诉，共同的焦点是——
开发商该不该退我这笔税钱？
为求得这个问题的答案，今天我们报道的主人公——余姚一位蒋姓购房者，将开发商告上了法庭。
NO.1
事情还要从2017年说起。
2017年2月，余姚市民蒋某以全款一次性支付的方式，花92万元，购买了余姚市中心一套百来平米的商品房，交房时间为2018年9月。
而在交房之前，有一项新规出台。
2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》——
销售不动产增值税税率下调一个点，从11%下调为税率10%，自5月1日起执行。
税率调低后，蒋某购买的这套商品房，可以少交8422.93元的增值税。
蒋某认为开发商应当返还这笔钱。
到了9月交房当天，蒋某与开发商因这笔钱产生了争议。经过多次沟通，开发商始终没有将这笔税钱退还给他。
今年年初，蒋某向余姚法院提起诉讼，要求开发商退还“多收”的增值税8422元。
（余姚法院供图）
来向我们“宁波楼市报道”咨询或投诉的很多购房者，也都认为，在增值税税率下调后，开发商应该将省下的这笔税钱，返还给购房者。
有些购房者还给我们出示过购房合同，其中明确写明，总房款是包含了11%的增值税的。所以，交付后增值税税率下调了，难道开发商不应该退返这笔钱吗？
来看法院是怎么判的。
NO.2
庭审中，双方就涉案商品房的应税销售行为，以及增值税税率下调是否对房屋总价有所影响，展开了激烈辩论。
蒋某认为——
2018年9月23日是交房时间节点，这才是开发商实际产生纳税义务的时间点。
此时，增值税新规已经出台。对应所购房产所缴纳的83534元增值税税额，按照新规应当减收8422.93元。
蒋某还认为——
购房补充协议中也约定“……政府相关税费的变化，均应由本人自行承担”，这就明确了税费变化由买受人承担相应的变化结果。
因此，新的税收政策带来的红利，应当由原告享有。
对于蒋某的说法，开发商则认为——
双方签订的房屋买卖合同中，约定了房屋售价是价税合一的总房价。
至于增值税率调整的目的，在于减轻企业税负，并非减少消费环节的税收。
反之，如果税率调高了，开发公司也不可能调高房价。因此，不存在退还“差价”的说法。
（今年4月，余姚法院首次开庭审理蒋某增值税诉讼案。余姚法院 供图）
小编听听，好像双方都有道理……
对于原被告双方的争议，法院审理认为——
销售商品房产生的增值税税款，系开发商的经营、销售成本之一。
在没有降税降价或退税明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类，对于房屋总价款不产生任何影响。
换句话说，增值税税率下降或是上调，对房屋总价没有影响。
审理认定，增值税的纳税义务人应为开发公司，并非蒋某。
余姚法院最终判决，驳回了原告蒋某的诉讼请求。
NO.3
虽然蒋先生的诉求被法院驳回了，但可能很多购房者想知道，如果在购房后、交房前，发生类似的可能影响到总房价的税率调整的情况，能不能调整购房合同内的相关条款呢？
审理此案的民二庭法官何毅表示：
“合同是双方当事人自愿签署的协议。如果合同中无税率调整适用的约定，根据合同诚实信用原则，任何一方当事人都不能任意变更合同，税率的调整一般不影响合同效力。”
不过，何毅也表示，合同双方可以在一定条件下，就房屋价款调整事宜进行协商。
如果已经开具了购房发票，则视为产生了纳税义务，此时无法通过合同变更适用新的税率。
如果未付款、未开具发票的，购房者和开发商可以协商变更合同涉税条款，并达成书面变更协议或补充协议。
接下来的一个问题是，协商过程中，如果开发商不同意调整房屋价款，那购房者起诉的话，会得到法院支持吗？
何法官解释说，我国合同法司法解释中有一个“情势变更”的原则规定：
“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”
但何法官说：
“一般情况下，税收政策对合同价款的影响较小，不适用‘情势变更’。”
当然，如果国家税费政策的调整，确实使合同成立以后的客观环境发生了重大变化，并且使合同各方当事人的权利义务严重失衡，则应另当别论。
所以，你以后购房时遇到类似问题，知道该怎么做了吗？
宁波晚报记者
孔玲
编辑
葛淑雅
10年前贴隔壁的地卖到9920元，今天成交单价9320元……宁波地价回到10年前？
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